(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №2  2010)

Прошло более  трех лет  после принятия Постановлений Правительства «О Порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», «Правил содержания общего имущества в МКД…», «Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии…». Именно эти и целый ряд других нормативных актов, письма Минрегиона России, позиция судов,  завершили и сделали   понятной логику принятия   органами власти в 2004 году ФЗ №210  «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».  

Рыночные  отношения - частный бизнес пришли в последнюю не реформированную  область жизни социальную сферу, эксплуатации и содержания  жилья,  государство – органы местного самоуправления из нее уходят. Если быть точным ОМС отсюда выталкивают. 

Как это делается ?  Пример ФЗ 185 «О фонде содействия и реформирования ЖКХ» 2007 года, в котором  объем финансирования  регионов напрямую связан  не только с количеством создаваемых ТСЖ, но и возрастания частных фирм по эксплуатации и содержания жилья и уменьшения доли органов местного самоуправления.

Ну и что здесь плохого ?  Неужели  мы забыли работу  прежних  ЖЭКов  структурных подразделений ОМС, самых больших собственников жилья, или она нас устраивала ?  Но  не все так просто.

Последствия нового этапа реформ для самого многочисленного класса собственников –  собственников жилья очевидны, рост оплаты, особенно за коммунальные услуги,  без реального улучшения качества этих самых услуг.

Вопросы проведения капитального ремонта жилого фонда, речь естественно идет о домах  эксплуатировавшихся до 1992  года  (оплата по статье капремонт  с жильцов регулярно взымалась),  в небольшом  объеме решаются пока  действует  ФЗ 185, а что после окончания  этих средств ?  

Другое не менее важное последствие -  уменьшение  воздействия  ОМС на  возможность решения  проблем   существующих в  эксплуатации и содержания жилья и особенно представления  коммунальных услуг  гражданам, а значит вынесение за сферу их общения столь важной для населения - среды его проживания.        

Очевидно  по замыслам авторов реформ ЖКХ эти вопросы должны решаться по «рыночным» законам, спросом и ценой- потребитель проголосует рублем.  И здесь вроде бы есть логика. Действительно рыночные отношения в сфере  производства товаров и услуг сделали нашу жизнь качественно иной несомненно представили потребителю – гражданину больше возможностей. 

Но давайте  хотя бы поверхностно рассмотрим, как это выглядит в реальной жизни  ЖКХ,  например  в электроэнергетике.  Разделение сферы производства, транспортировки и реализации электроэнергии, что оно дало реально гражданам потребителям ?  

Кроме громких аварий, возрастания тарифов,  в которые сейчас  в соответствии с ФЗ 210 включаются все мыслимые и немыслимые запросы поставщиков,  необходимости оплачивать  кроме того все внутри домовые потери, а если, как это зачастую  бывает, дом со значительным износом, ремонт во время не проводился, внутридомовая проводка старая  и только  по этой причине потери -20-40%, в чем здесь вина  жильца и почему он должен это оплачивать?  

А эти весьма сомнительные, если не сказать нелепые требования  всю  внутридомовую разницу  (особенно это видно по ХВ и ГВС) оплачивать собственникам установившим  квартирные  приборы учета, а с остальных  жильцов, не имеющих приборов  оплачивать  по тарифу с человека  причем по зарегистрированным в данном адресе, а фактически  их проживает как правило больше. Но именно так  предписано в действующих сейчас нормативных документах.  

О каком рациональном  использовании коммунальных ресурсов  можно говорить  если сама установка счетчиков  становится для   жильца  не выгодной ?

Все это осуществляется в полном соответствии  с  принятыми Постановлениями Правительства РФ, приказами и разьяснениями Минрегиона России курирующего эту сферу и «благославляется»  соответствующими  судебными решениями  вплоть до самых высоких судебных инстанций ВС и ВАС РФ.  

Неужели все это ради того чтобы  «заманить» частный бизнес в ЖКХ  и создать для него условия  получения  гарантированных прибылей  освободив  бюджет от излишних социальных расходов. О том, что это официальная государственная политика  сомневаться не приходится,  лишний раз в этом убеждает и согласованность  ветвей власти, в том числе формально вроде бы независимой судебной.

К чему по всем  телеканалам вести массированное  судебное  просвещение граждан, очевидно с основной целью побудить их решать  возникающие проблемы цивилизованно через суды  передачами типа,- «Федеральный судья», «Суд идет», «Суд присяжных», «Дела семейные»   «Час суда» и др. если реальная судебная практика, по жилищным правоотношениям и особенно по судам с участием ТСЖ-ЖСК отстаивающим   нарушенные права своих учредителей – граждан зачастую иная.  

Сколько  надо еще ждать решения  высших судебных инстанций страны хотя бы по  новым условиям поставки коммунальных услуг, извините забыл  по ныне действующим  документам,  это специально выдуманные «коммунальные ресурсы»,  если уже всем, даже  пролобировавшим  их принятие  поставщикам,  становится понятно  насколько одиозными  являются отдельные положения  Постановления №307,  очевидные  изменения  в которое  все дорабатываются и дорабатываются.  

Или  время  для разработки  такого  судебного  постановления  будет соизмеримо  со сроками подготовки Постановления  Пленума ВАС РФ №64 от 23 07.2009 года  «О некоторых вопросах практики рассмотрения  споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».  Спору нет документ  крайне  нужный,  но 17 лет с 1992 года   ОМС  и застройщики  во всю в полный рост торговали  общим имуществом  МКЖД, для    упрощения этой процедуры  законодатели убрали из правового поля,  только  введенное  в него понятие «кондоминиум».  

Сколько  добросовестных  предпринимателей  по установленной законом форме, на аукционах  по реализации т.н. муниципального имущества  или у застройщиков приобретали  подвалы МКЖД   для  создания или развития своего бизнеса,  регистрировали  в государственных  учреждениях свое право на «чужую» вещь,  что бы сейчас  это узнать из Постановления ВАС. Возможны ли такое кульбиты при независимой судебной системе ?  

И так либеральные реформы,  при активной поддержке   всех ветвей власти  уже  около трех лет хозяйничают в ЖКХ, результат  мы ощущаем все сильнее и сильнее, как нам    организующим работу,  будем называть вещи своими именами, возглавляющим ТСЖ-ЖСК, намного раньше самих граждан жильцов понимающих возможные последствия  этих реформ,  поступать в складывающейся обстановке ?      

Давайте  вспомним о том что уже есть в законодательстве и, что можно использовать, о тех  очевидных преимуществах,  которые получают собственники    недвижимого имущества  объединившиеся в ТСЖ  и возможностях законодательства  для их более активной защиты.  

Фактически Законодательство О ТСЖ –и в 1996 год, да в чем то и сейчас по ЖК РФ опередило свое время. Оно рассчитано на  более зрелые отношения в обществе, на платежеспособного и самостоятельного собственника, а таких за время реформ создано, к сожалению, меньше  чем хотелось. Но в нем есть и  многое из того, чего так не хватает обществу-  выборность  правления и председателя, их  ежегодный отчет перед собственниками  за каждую полученную от них копейку. Расходы  планируются  исходя из запросов и возможностей собственников,  работает система  проверки и контроля членами товариществ  за выборными лицами.

   Жилищными проблемами  в наших домах  зачастую  занимается председатель – управляющий с нанятым за деньги жильцов штатом работников и на общественных началах - члены правления.

   Председатель правления  постоянно работает со своими  жильцами  в части решения их бытовых проблем.  Чем не первичная ячейка  местного самоуправления со своим выборным  активом и своим  регулярно наполняемым бюджетом,  тем чего   не хватает муниципальным структурам.  К тому же мы работаем с учетом  материальных возможностей наших жильцов.  

   В ФЗ №131  от 6 10.2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» есть целый ряд положений  прямо применимых  к деятельности ТСЖ-ЖСК. 

Статья 14 –Вопросы местного значения поселения,  из 22 вопросов -12 решаются для жителей домов объединившихся  в товарищество самим объединением жильцов, 4 вопроса  решать в ТСЖ возможно. 

Статья 17 – Полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения, из 9 вопросов -6  решаются для жителей конкретных домов в самом товариществе. 

Статья 27 – Территориальное общественное самоуправление, полностью применима к объединениям жильцов МКЖД. 

Указанный федеральный закон  должен был вступить в силу с 2006 года, однако  сроки начала его действия  уже неоднократно  отодвигались.  Есть  тому и объективные причины в первую очередь недостаточная активность самих граждан, но эта «специфика»  теряется  на общих собраниях в ТСЖ-ЖСК, особенно когда обсуждаются вопросы  объема платежей.

ТСЖ-ЖСК имеют  значительные  неиспользованные возможности для реализации элементов гражданского общества,  без которых  цивилизованное будущее страны по большому счету под вопросом.      

Стоит  вспомнить, что в Общероссийском классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД) ТСЖ создается и действует для «Управления эксплуатацией жилого фонда», в отличии от прежней, до 2003 года классификации «Эксплуатация жилого фонда».  Согласитесь это принципиально разные задачи, но по сложившейся традиции  нас (ТСЖ-ЖСК) считают – жилищными организациями, что является только частью, хотя наиболее  заметной и важной нашей деятельности.

Оценивая складывающуюся ситуацию, отстранение  ОМС от процессов  защиты жилищных прав граждан  в условиях рыночных отношений, рост реальной оплаты жильцами за ЖКУ  за счет новых навязымаемых нам  условий оплаты (внутридомовые потери и пр.)  декларируемые- разрешенные  процента роста тарифов  не выполняются. ТСЖ-ЖСК  необходимо  более активно выступать в защиту интересов наших учредителей- собственников жилья, представлять эти их интересы в органах власти, судах,  добиваться  внесения необходимых изменений в действующие нормативные документы  в том числе и для расширения наших (собственников)  прав в этих направлениях нашей деятельности.   

Наиболее подготовленным  председателям, пользующимся поддержкой населения – жильцов обслуживаемых ими домов, активней выдвигаться  в выборные органы власти  с тем чтобы там отстаивать интересы собственников жилья.  Собрать подписи в свою поддержку, провести встречу с  избирателями такому председателю не составит труда.

Официальную позицию  органов власти, решения прав  собственников жилья без привлечения  самих собственников,  мы уже ощутили  по низкому качеству,  явному предпочтению интересами одной из сторон, в данном случае т.н. «гарантирующих поставщиков»  в противовес интересам граждан.  Далее мириться с  таким положением  просто опасно, фактически  дело пойдет о возможности сохранения наших организаций.    

Нам необходимо добиваться изменения  действующего законодательства с тем чтобы восстановить  хотя бы какой либо контроль над поставщиками коммунальных ресурсов  со стороны граждан, извините  по современному это «гарантирующие поставщики»,  но свой продукт они поставляют  не гражданину его реальному потребителю  оплачивающему эту услугу, а  юридическому лицу ТСЖ-ЖСК  которому  ЖКУ не нужны он их не потребляет. 

   По действующему законодательству  (Пост.№307),   все претензии от гражданина могут быть направлены только т.н. «исполнителю» роль которого, зачастую через суды,  настойчиво навязывается  ТСЖ-ЖСК вопреки существующих до 2006 года, времени принятия  Постановления №307, договорных отношений    между поставщиками и гражданами.

   Интересно  смотреть   по телевидению дискуссии, встречи, круглые столы по проблемам ЖКХ   членов правительства, депутатов,  но где сам потребитель услуги  собственник  или  позиция  выраженная  людьми знающими эти проблемы из нутрии от потребителя,  выраженная  прямыми  представителями  собственников  которых он  выбирает и перед которыми он отчитывается – членами правлений, председателями ТСЖ-ЖСК ?

   Зачастую по мнению участвующих в обсуждении официальных лиц,  они сами  могут представлять  наши интересы ?    Однако по  количеству  нарастающих  нерешенных  проблем  этого не видно. Давайте вспомним, что приход   в страну «рыночных»  реформ   в значительной мере стал естественным  и поддержан  населением 

из-за того, что «частная собственность»  сохранялась,  не смотря ни на какие перипетии.  

   Одним из направлений  либеральных реформ было ликвидация  любых форм коллективной собственности, не по этой ли причине  так многострадально законодательство и судебная практика по обще долевой собственности, общему имуществу МКЖД  без сохранения   которого эксплуатация дома не возможна.

   Может быть сохранение и приумножение общего имущества в МКЖД, а уж тем более организация его эксплуатации с получением разрешенных законом  с выгодой для жильцов-собственников доходов,  направляемых  на эксплуатацию  этого же  общего имущества,   докажет  жизнеспособность и преимущества этой формы собственности, а там чего гляди и пригодится  для будущих реформ. Ведь ничего постоянного устоявшегося на длительный срок, как показывает опыт даже молодого, не говоря уж старшем и среднем поколении  страны в  жизни нет. 

   Не надо забывать, что  общинное,  коллективное,  общественное, устройство жизни  традиционно  для  образа жизни, вероисповедания  большинства населения страны.

   Застрельщиком  либеральных реформ  в ЖКХ, так же как и разработчиком  наиболее одиозных ФЗ и Постановлений Правительства в этой сфере являются сотрудники «Института экономики города», большая часть его разработок для объединений собственников  жилья с начала реформ и по настоящее время   финансируются  «Агентством США по международному развитию», о что прямо указано в выпускаемых институтом печатных материалах.  

   Интересно  все таки узнать, что в самом деле имели ввиду авторы этих реформ под предлогом проведения рыночных преобразований  выталкивающих ОМС  из сферы  представления коммунальных услуг, эксплуатации и содержания жилья, создавая условия для разрушения  связей между властью и выбирающем его населением  ?   

   Не прейдем ли мы к ситуации когда в период любой предвыборной компании,  даже самого высокого уровня, частный бизнес будет решать «перекрывать рубильник» поставки ЖКУ, создавая социальную напряженность среди населения - избирателей, условия для вполне «законного»  совершения  таких действий в отдельные договора вставляются уже сейчас,  или поддержать обещания нужного им кандидата ?   

   Нам же ТСЖ-ЖСК  в складывающейся ситуации  необходимо продолжать, на сколько это возможно, работать в  наших   некоммерческих объединениях, искать наиболее выгодные  и удобные для собственников   жилья  формы эксплуатации и содержания жилья, с тем чтобы решать повседневные  жилищные проблемы граждан, наша необходимость, квалифицированная и грамотная работа для собственников в этой ситуации только возрастет.